Отсрочка или снижение арендной платы в период режима повышенной готовности: правовой анализ

Эпидемиологическая обстановка вносит коррективы во все сферы бизнеса. В условиях пандемии организации лишаются стабильного дохода, а значит и возможности платить. Например, за аренду.

В данном материале мы не собираем советы для сторон, как построить аргументацию в переговорном процессе, а разбираемся, в каких случаях арендатор может направлять требования, а не предложения, и арендодатель должен эти требования удовлетворять, а так же, как вообще должны работать отсрочка или снижение арендной платы по замыслу законодателя.

---

Как ни банально это звучит, введение на территории большого количества субъектов РФ режима «повышенной готовности» повлияло на рынок аренды нежилых помещений. Ряд направлений деятельности в условиях карантинных мер становится невозможным, а некоторые виды, хотя формально не запрещены, испытывают трудности в связи с падением спроса на соответствующие товары, работы и услуги. Многие работники перешли на удалённый режим (не посещают офис), и интенсивность использования офисных помещений снизилась.

Данные обстоятельства не могли не привести к широкому дискурсу, связанному с уменьшением арендной платы по объектам коммерческой недвижимости, и статьи об этом имеются в ведущих изданиях. Высказываются прогнозы, что стоимость аренды офисов в будущем снизится из-за падения спроса – ряд бизнесов, вынужденных приостановиться на время режима повышенной готовности, введённого в ряде регионов страны, либо прекратят деятельность, либо существенно снизят её объём.

Очевидно, что на фоне такого дискурса в обществе имелся запрос на дополнительное регулирование взаимоотношений арендодателя и арендатора в указанных условиях, и в качестве реакции федеральной власти на такой запрос был издан Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – «Закон №98-ФЗ»), статья 19 которого посвящена регулированию арендных отношений.

Основной вопрос применительно к указанному закону, который интересен с юридической точки зрения: позволяют ли указанные нормы арендатору направить арендодателю требования, обязательные для исполнения арендодателем, и соответственно какие имеются ограничения для таких прав арендатора.

Ответ на данный вопрос очень важен, поскольку нормы, которые не носят обязательного характера, также как и рекомендации, суть которых состоит в необходимости вступать в переговоры, делают юридическую сторону вопроса непродуктивной – если нужно вступать в переговоры и находить аргументы для убеждения, то ситуация с принятием закона никак не меняется, и маловероятно, что ссылка арендатора на нормативный акт, не носящий обязательного характера, сыграет решающую роль в убеждении арендодателя согласиться на снижение арендной платы.

В данном материале мы не собираем советы для сторон, как построить аргументацию в переговорном процессе (материалов уже предостаточно), а разбираемся, в каких случаях арендатор может направлять требования, а не предложения, и арендодатель должен эти требования удовлетворять, и как вообще должны работать отсрочка или снижение арендной платы по замыслу законодателя.

В рассматриваемой нами статье 19 Закона №98-ФЗ имеются 3 части, 2 из которых (1-я и 3-я) рассматривают вариант заявления арендатором определённых требований.

Рассмотрим часть 1 данной статьи. Её текст устанавливает, что «…В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.»

Упомянутые требования утверждены Правительством в Постановлении от 03.04.2020 №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – «Требования»). В этом постановлении, кстати, тоже имеется рекомендация арендодателям снизить арендную плату арендаторам, но только рекомендация.

Поскольку многие относятся к идее «отсрочки» изначально критически, т.к. суммы по отсрочке всё равно придётся оплачивать, хотелось бы прежде всего обрисовать механизм отсрочки и показать, что он тем не менее может быть весьма выгоден арендатору.

Модель предоставления отсрочки указанными нормативными актами, следующая: если в субъекте РФ объявлен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (режим ЧС пока не объявлен ни в одном субъекте), то логика отсрочки следующая.

1. Определяется, какая часть арендной платы относится к эксплуатационным расходам (расходы на содержание общего имущество и коммунальные платежи). Указанная часть оплачивается арендатором в любом случае, если арендодатель по какому-либо основанию не освобождён от неё в свою очередь (лит. «е» п. 3 Требований).
2. Платежи в той части, в которой они покрываются отсрочкой, откладываются до 1 января 2021 (то есть выплаты отсрочки начинаются не ранее этой даты).
3. Откладываются следующие платежи: арендная плата полностью (кроме эксплуатационных расходов) за период, пока действует режим ЧС или повышенной готовности, и 50% арендной платы (кроме эксплуатационных расходов) за период после снятия такого режима ЧС или повышенной готовности до 01.10.2020.
4. Общая сумма предоставленных отсрочек разделяется на равные платежи, которые не могут превышать 50% регулярной арендной платы, и подлежат оплате ежемесячно с 1 января 2021 года и не позднее 31 декабря 2023 года. На период указанных платежей не начисляются пени.

Рассмотрим на примере. Арендодатель арендует помещение, месячная арендная плата которого состоит из двух частей: постоянной в 100 000 рублей и переменной части за эксплуатацию, которая зависит от показателей счётчиков и иных факторов. Для удобства расчётов, предположим, что режим повышенной готовности был введён с 1 апреля 2020 года, и был отменён 31 мая 2020 года. Арендатор в 2020 году не оплачивает апрель и май (2 месяца), а 4 месяца с июня по сентябрь оплачивает в половинном размере (50 000 рублей). Получается в совокупности сумма 400000 рублей. Указанную сумму, при самом неблагоприятном для арендатора варианте (то есть при максимальном предусмотренном размере платежа) уплачивает 8 месяцев по 50 000 рублей (с учётом арендной платы за этот период платёж будет 150 000 рублей) с января по август 2021 года. С учётом инфляционных ожиданий, это может быть выгодно, при том, что времени до января 2021 достаточно, и вести переговоры с арендодателем, приводя аргументы по рассрочке можно долго.

Тут возникает важный момент – как часть 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ, так и Требования никак не учитывают продолжительность договора аренды. Единственный критерий – это момент его заключения до введения на территории субъекта федерации режима ЧС или повышенной готовности (например, до 05.03.2020 для Москвы). Однако учитывая массовость практики заключения договора на срок менее одного года (11 месяцев, как правило), надо понимать, что срок аренды примерно половины таких «одиннадцатимесячных» договоров закончится до 01.10.2020. Соответственно, в этих условиях либо арендодатель и арендатор заключают новый договор (и на него режим отсрочки, обязательный для предыдущего договора, уже не распространяются), либо договор прекращает своё действие и арендатор съезжает, при этом сохраняя кредиторскую задолженность перед арендодателем со сроком исполнения с 01.01.2021, и не предоставляя арендодателю какого-либо адекватного обеспечения этой обязанности.

Таким образом, недобросовестный арендатор вправе запросить отсрочки, «досидеть» до конца арендного срока, далее съехать, а потом уклониться от исполнения обязательств, ссылаясь на финансовую несостоятельность, тем более что времени для подготовки у него предостаточно – как минимум, с октября по декабрь.

В этих условиях арендодатель может быть заинтересован согласиться на снижение арендной платы с условием сохранения аренды на будущий срок (например, красивым с юридической точки зрения вариантом будет расторгнуть текущий договор и заключить новый на уменьшенную сумму, так как на него требования Закона №98-ФЗ уже не будут распространяться).

С другой стороны, если срок договора заканчивается в апреле, и арендатор ведёт переговоры с арендодателем о возобновлении аренды, но явно не успевает съехать, если не удовлетворится результатом переговоров, – и арендодатель избежит предоставления отсрочки.

Таким образом, предоставление рассрочки может быть интересно арендатору как само по себе, так и как инструмент для торга с арендодателем.

Условия рассрочки исходя из формулировки закона не являются жёсткими (то есть оставляют ряд вопросов на договорённость сторон аренды), однако имеется «крайний» вариант – который арендодатель отклонить не может, кроме того, учитывая, что период, за который предоставляется отсрочка, фиксированный, а срок оплаты – с 1 января 2021 года, времени на переговоры достаточно, и это время в целом работает на арендатора.

Теперь рассмотрим вопрос о том, на кого распространяется отсрочка. К сожалению, в отличие от технологии её применения, круг субъектов, на которые она действует, не так однозначен. Исходя из пункта 1 Требований, отсрочка предоставляется арендаторам, которыми являются «организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции». Указанный Перечень утверждён Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №434 (в него вносились изменения, Перечень добавлялся). Перечень представляет собой перечисление видов экономической деятельность посредством ссылок на их код ОКВЭД. Однако организации и индивидуальные предприниматели редко имеют только один код ОКВЭД – как правило, их несколько, и какой-то один считается основным, а какой-то – дополнительным. И организация может осуществлять несколько видов деятельности – например, организовывать мероприятия и выставки (код 82.3. ОКВЭД, включён в Перечень), и быть рекламным агентством (код 73.11 ОКВЭД, не включён в Перечень). Соответственно, может быть ситуация, когда арендатор считает, что ему должны предоставить отсрочку, т.к. занимается деятельностью, которая признана пострадавшей, а арендодатель считает, что не должны, т.к. кроме этой деятельности арендатор также занимается и другой деятельностью в тех же помещениях. Налоговая инспекция решает этот вопрос исходя из основного вида экономической деятельности, и, по-видимому, в отсутствии вменяемой альтернативы можно следовать данной логике, однако с практической точки зрения (например, характера деятельности арендатора, объёма задействованных площадей для различных видов деятельности и так далее) в конкретном случае данный подход может показаться несправедливым. Наконец, организация вправе поменять основной ОКВЭД, и что делать в случае, если при заключении договора основной ОКВЭД был один, а потом – другой (отдельно вопрос, если он даже дополнительным ранее не был), разъяснений пока нет. По-видимому, этот вопрос следует разрешать исходя из концепции злоупотребления правом (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса), т.е. смена ОКВЭД произошла, т.к. арендатор действительно занимался соответствующей деятельностью, или исключительно ради получения льгот.

Следовательно, пока наиболее аргументированно выглядит позиция требования отсрочки арендатора, у которого именно основной ОКВЭД соответствует тем, которые признаны пострадавшими. Если такой код ОКВЭД имеется, но не является основным, то аргументация арендатора сильно слабее, разве что из договора аренды косвенно следует, что помещения принимались в аренду именно для использования в данной отрасли.

Наконец, имеется неопределённость, связанная с субарендными отношениями – ни закон, ни требования об этом ничего не говорят. Теоретически пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса устанавливает, что «к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами». Однако рассмотрим практический пример: субарендатор – салон красоты (код 96.02 ОКВЭД, входит в Перечень), субарендует у индивидуального предпринимателя, для которого субаренда – основной вид деятельности (код 68.20 ОКВЭД, не входит в Перечень), который в свою очередь арендует у организации. Такая схема аренды чрезвычайно распространена (справедливости ради, собственник и арендатор-ИП в ней как правило взаимозависимы, и используют данную схему для облегчения налогового бремени), и в ней возникает ситуация, когда субарендатор может требовать рассрочки у арендатора, а арендатор у собственника – нет. Соответственно, со ссылкой на часть 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ, Требования, основной ОКВЭД по Перечню, и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса субарендатор обоснованно требует отсрочки, однако арендатор в свою очередь не может потребовать её перед собственником. Соответственно, основной договор аренды между собственником и арендатором расторгается (если, конечно, арендатор не готов финансировать основную аренду за счёт собственных средств), договор субаренды в соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса также считается прекращённым, а на новый договор субарендатора на это помещение (если он действительно считает нужным его заключить) право требования отсрочки уже не действует исходя из условия части 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ. Таким образом, субарендные отношения фактически дают собственнику помещения опцию расторжения аренды и субаренды соответственно.

Таким образом, круг организаций, на который распространяется право требовать отсрочку, относительно небольшой.

Далее, рассмотрим положения части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ. Согласно указанной части, Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Примечательным является то, что в отличие от нормы части 1, часть 3 не требует принятия каких-либо подзаконных актов, с критериями и порядком, и предполагает прямое действие, то есть весь порядок её применения необходимо уяснять непосредственно из текста закона.

Итак, закон устанавливает для арендатора право требования от арендодателя уменьшения арендной платы. Оборот «потребовать» предполагает обязательство арендодателя (по крайней мере, в статьях 46, 60, 62, 73, 80, 90, 123.20-3, 147, 147.1, 148 и иных статьях Гражданского кодекса термин «потребовать» предполагает обязанность лица, к которому обращено требование, требование удовлетворить). Однако закон говорит о «снижении» арендной платы, а не об освобождении от неё, и методики снижения не приводит. По самой нижней границе, представляется логичным что снижение не должно вести к убыткам для арендодателя – то есть должно покрывать эксплуатационные расходы, налог на имущество. С другой стороны, арендодатель мог приобрести помещение в кредит (да ещё и в валюте), и большая часть арендной платы идёт на погашение кредита – в таком случае себестоимость арендодателя растёт, а потенциал для снижения цены падает. Но верхняя граница снижения арендной платы не определена – например, арендодатель считает справедливым снижение аренды на 10%, а арендатор – на 50%, а расходы арендодателя на эксплуатацию и налоги составляют 5%. Нет быстрой и простой методики определения скидки, и результатом является опостылевшая рекомендация решать вопрос переговорами – то есть выходит за пределы чистого юридического решения.

Единственное, на что здесь может обратить внимание юрист, так это на то, что отказ арендодателя снизить арендную плату может быть проинтерпретирован как нарушение арендодателем своих обязательств, и в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса арендатор вправе требовать принудительного расторжения или изменения договора, однако он не может сделать этого в одностороннем порядке (например, заявив арендодателю, что считает договор расторгнутым), а в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса направить соответствующее досудебное предложение, и в случае отказа или молчания в течение 30 дней обратиться в суд с таким требованием. Сложность, многостадийность и длительность этого процесса, конечно, делает этот метод неприемлемым для большинства арендаторов.

С моей точки зрения, механизм, который подразумевает наличие компромисса между арендодателем и арендатором по сумме скидки (избежать необходимости компромисса законодатель скорее всего не смог бы в виду большого разнообразия конкретных условий аренды), был бы более совершенным, если бы в случае отсутствия компромисса любая из сторон могла бы расторгнуть договор без применения ответственности (то есть с возвратом обеспечения арендатору). Однако, к сожалению, такого варианта разрешения «дедлока» закон не предусматривает.

Теперь рассмотрим вопрос о том, на каких арендаторов распространяется данная норма. Закон говорит, что для получения арендатором права требовать снижения арендной платы необходимо, чтобы на территории соответствующего субъекта федерации был введен режим ЧС или повышенной готовности, и в результате этого режима арендатор не мог пользоваться помещениями.

Здесь необходимо учесть, что региональное законодательство в части введения режима повышенной готовности неоднократно меняется, и далеко не каждая редакция соответствующего документа предполагает, что арендатор не вправе пользоваться имуществом. Например, если устанавливающий режим повышенной готовности акт не носит обязательного характера (содержит рекомендацию, например, перевести работников на удалённый режим, но не содержит обязательства этого сделать), то неправомерно ссылаться на «невозможность» использования помещений. Например, в Москве режим повышенной готовности был введён Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ, однако до выхода редакции данного Указа в редакции от 10.04.2020 №42-УМ деятельность в офисных помещениях реально запрещена не была. То есть, например, если арендовался зал для проведения выставки на 500 человек, то арендатор мог ссылаться на невозможность использования, а если помещение для офиса организации, которая выставку организовала – то нет. С 10.04.2020 подход изменился, и к указу добавилось приложение №3, в котором появился пространный перечень видов деятельности, при осуществлении которых нельзя посещать помещения. Указанный перечень формально не содержит ссылок на ОКВЭД, однако его формулировки практически дословно повторяют формулировки ОКВЭД, соответственно, организация может сравнить свои виды деятельности с этими требованиями и понять, может она пользоваться помещениями или нет. Здесь опять же возникает методологическая сложность, основанная на возможности наличия у организации нескольких видов деятельности, часть из которых попадает в те, которые она ведёт, а часть – нет. Например, если организация печатает рекламные буклеты занимается одновременно рекламной деятельностью (код 73.11 ОКВЭД, пункт 17 Приложения №3 к Указу 05.03.2020 №12-УМ)  и издательской деятельностью (код 58.19 ОКВЭД, в Приложении №3 Указу 05.03.2020 №12-УМ издательской деятельности нет), то возникает спорная ситуация. Закон говорит о «невозможности использования помещений», и арендодатель возражает – да, вы не можете заниматься в помещениях некоторыми видами деятельности (пусть даже и основным), но есть виды деятельности, которыми ваша организация также занимается и может заниматься в арендуемых помещениях. Поэтому фактически речь идёт об ограничении, но не о невозможности.

Здесь важно заметить, основанием для снижения арендной платы выступает не снижение доходов арендатора, неблагоприятная для арендатора рыночная ситуация и т.п., а невозможность арендатора использовать арендуемые помещения. Поэтому в нашем примере аргумент «сейчас никто не заказывает рекламных брошюр» для арендатора с законом никак не соотносится – это предпринимательский риск арендатора, арендодатель за него не отвечает.

Стоит заметить, что подходы к запретам в ходе введения режима повышенной готовности различаются. Например, в Калужской области, в отличие от Москвы, имеется параллельно два нормативных акта (оба с изменениями и дополнениями): Постановление Правительства Калужской области от 17.03.2020 №200 «О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы Калужской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в котором имеется запрет функционирования торговых точек, кинотеатров и т.п., однако офисные помещения не упоминаются, и Постановление Правительства Калужской области от 06.04.2020 №261 «О реализации на территории Калужской области подпункта «ж» пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», согласно которому ряд предприятий, основной ОКВЭД которых соответствует утверждённому перечню, при условии подачи уведомления о возобновлении деятельности могут возобновить работу. Таким образом, правительство Калужской области исходит из того, что подпункт «б» пункта 2 Указа Президента от 02.04.2020 № 239 напрямую приостанавливает деятельность организаций. Соответственно, в рассмотренном нами примере организации, печатающей буклеты, для такой организации обосновать невозможность использования сложнее – её деятельность не упоминается прямо ни в одном документе ни как приостановленная, ни как разрешённая.

Заметим, что сказанное выше относительно субаренды применительно к отсрочке столь же актуально и к вопросу снижению арендной платы: теоретически его можно применить к субарендным отношениям, однако из-за отсутствия зеркальных требований в отношениях арендатор-собственник последний может прекратить аренду как таковую, либо служить для арендатора аргументом для отказа в снижении цены для субарендатора.

Также стоит обратить внимание, что применение части 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ об отсрочке не исключает применения части 3 указанной статьи о снижении арендной платы, более того, рекомендуется Требованиями, определяющими порядок применения части 1 указанной статьи. Единственное, что для этого необходимо, чтобы арендатор, претендующий и на снижение арендной платы и на отсрочку одновременно, соответствовал критериям как части 1, так и части 3 указанных статей.

В качестве общего заключения, необходимо сказать, что, к сожалению, нормы части 1 и части 3 Закона №98-ФЗ имеют крайне ограниченную эффективность по причинам, связанным с многообразием арендных ситуаций, описанных выше. Существует крайне ограниченное количество случаев, когда данный вопрос может быть урегулирован с минимальной необходимостью компромисса между арендатором и арендодателем, и вопрос ограничен предоставлением отсрочки в минимально допустимом объёме. Эффективность указанных мер существенно снижена за счёт повсеместной практики договоров на срок менее 1 года, распространённости субаренды, неопределённостью понятия «невозможность использования помещений» и отсутствием рабочего механизма урегулирования споров о размерах снижения арендной платы.

Андрей Кашин, медиаюрист